Com aumento da procura por loca\u00e7\u00f5es de curta temporada, especialista alerta que autoriza\u00e7\u00e3o da plataforma n\u00e3o significa autoriza\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio<\/p>\n
As f\u00e9rias de julho costumam impulsionar a busca por hospedagens alternativas em todo o pa\u00eds. Al\u00e9m dos hot\u00e9is tradicionais, milhares de turistas recorrem a plataformas como Airbnb para encontrar im\u00f3veis por temporada, especialmente em grandes cidades e destinos tur\u00edsticos. Mas o crescimento desse modelo de hospedagem tamb\u00e9m tem ampliado um debate jur\u00eddico que afeta diretamente propriet\u00e1rios, locat\u00e1rios e condom\u00ednios residenciais.<\/p>\n
A discuss\u00e3o ganhou novos contornos ap\u00f3s o entendimento firmado pela Segunda Se\u00e7\u00e3o do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ), em maio deste ano, que reconheceu que loca\u00e7\u00f5es de curta dura\u00e7\u00e3o realizadas por plataformas digitais podem depender de autoriza\u00e7\u00e3o condominial em edif\u00edcios com destina\u00e7\u00e3o exclusivamente residencial.<\/p>\n
Segundo o advogado Raphael Medeiros Adada, especialista em Direito Imobili\u00e1rio e associado do GMP G&C Advogados Associados, o ponto central n\u00e3o est\u00e1 na plataforma utilizada, mas na forma como o im\u00f3vel \u00e9 explorado. \u201cO que o STJ analisou n\u00e3o foi o Airbnb em si. A discuss\u00e3o envolve a utiliza\u00e7\u00e3o da unidade residencial para estadias de curta dura\u00e7\u00e3o com alta rotatividade de ocupantes, ingresso constante de pessoas sem v\u00ednculo com o condom\u00ednio e caracter\u00edsticas que podem se aproximar de uma atividade de hospedagem\u201d, explica.<\/p>\n
Na pr\u00e1tica, o entendimento fortalece a autonomia dos condom\u00ednios para restringir esse tipo de utiliza\u00e7\u00e3o quando ela for incompat\u00edvel com a destina\u00e7\u00e3o residencial prevista na conven\u00e7\u00e3o. \u201cO Tribunal entendeu que, em empreendimentos exclusivamente residenciais, a autoriza\u00e7\u00e3o para esse tipo de atividade depende de aprova\u00e7\u00e3o qualificada dos cond\u00f4minos. Ou seja, n\u00e3o basta o propriet\u00e1rio decidir disponibilizar o im\u00f3vel em uma plataforma digital. \u00c9 necess\u00e1rio verificar se essa utiliza\u00e7\u00e3o \u00e9 compat\u00edvel com as regras do condom\u00ednio\u201d, afirma Adada.<\/p>\n
Debate vai al\u00e9m do direito de propriedade<\/p>\n
O tema costuma gerar controv\u00e9rsias entre propriet\u00e1rios que enxergam nas plataformas uma oportunidade de renda extra e moradores que se preocupam com seguran\u00e7a, controle de acesso e preserva\u00e7\u00e3o da rotina condominial. Segundo o especialista, o direito de propriedade continua existindo, mas n\u00e3o pode ser exercido de forma isolada dentro de um condom\u00ednio. \u201cA unidade faz parte de uma estrutura coletiva. Existem \u00e1reas comuns, sistemas compartilhados de seguran\u00e7a e uma destina\u00e7\u00e3o previamente estabelecida. O propriet\u00e1rio pode alugar o im\u00f3vel, mas n\u00e3o pode alterar unilateralmente a finalidade do empreendimento\u201d, destaca. Por outro lado, Adada ressalta que os pr\u00f3prios condom\u00ednios tamb\u00e9m possuem limites. \u201cAs regras internas n\u00e3o s\u00e3o absolutas. Normas discriminat\u00f3rias, desproporcionais ou aprovadas sem observ\u00e2ncia dos qu\u00f3runs legais podem ser questionadas judicialmente\u201d.<\/p>\n
A decis\u00e3o tamb\u00e9m levanta d\u00favidas entre investidores que adquiriram im\u00f3veis com foco na gera\u00e7\u00e3o de renda por meio de loca\u00e7\u00f5es de curta temporada. Segundo o advogado, a expectativa de rentabilidade n\u00e3o garante, por si s\u00f3, o direito de explorar indefinidamente esse modelo de neg\u00f3cio. \u201cQuem compra uma unidade tamb\u00e9m adere \u00e0 conven\u00e7\u00e3o condominial e \u00e0s regras de utiliza\u00e7\u00e3o do empreendimento. A expectativa de lucro n\u00e3o cria automaticamente um direito adquirido \u00e0 manuten\u00e7\u00e3o desse tipo de explora\u00e7\u00e3o\u201d, afirma.<\/p>\n
Ele observa, por\u00e9m, que situa\u00e7\u00f5es espec\u00edficas podem gerar discuss\u00f5es jur\u00eddicas. \u201cQuando o im\u00f3vel foi comercializado pela incorporadora ou pelo vendedor com a promessa expressa de utiliza\u00e7\u00e3o para hospedagem de curta dura\u00e7\u00e3o, podem surgir debates relacionados \u00e0 confian\u00e7a leg\u00edtima e \u00e0 publicidade vinculante\u201d, explica.<\/p>\n
Curitiba discute regulamenta\u00e7\u00e3o pr\u00f3pria<\/p>\n
O tema tamb\u00e9m avan\u00e7a no \u00e2mbito legislativo municipal. Em Curitiba, tramita um projeto que pretende criar regras espec\u00edficas para loca\u00e7\u00f5es de curta temporada intermediadas por plataformas digitais. Entre as medidas em discuss\u00e3o est\u00e3o cadastro obrigat\u00f3rio dos im\u00f3veis, limites de utiliza\u00e7\u00e3o ao longo do ano, exig\u00eancias de informa\u00e7\u00f5es sobre capacidade de hospedagem e regras tribut\u00e1rias para anfitri\u00f5es e plataformas. Segundo Adada, eventual aprova\u00e7\u00e3o da legisla\u00e7\u00e3o poder\u00e1 trazer mais transpar\u00eancia ao setor, mas n\u00e3o substituir\u00e1 as regras internas dos condom\u00ednios. \u201cS\u00e3o esferas distintas. O munic\u00edpio pode regulamentar aspectos urbanos, cadastrais e tribut\u00e1rios da atividade. J\u00e1 o condom\u00ednio continua respons\u00e1vel por definir se aquele uso \u00e9 compat\u00edvel com a destina\u00e7\u00e3o do edif\u00edcio\u201d, destaca.<\/p>\n
Na avalia\u00e7\u00e3o do especialista, o Brasil deve seguir uma tend\u00eancia observada em diversas cidades internacionais, mas sem adotar um modelo \u00fanico. \u201cA tend\u00eancia \u00e9 a cria\u00e7\u00e3o de um sistema h\u00edbrido, combinando regulamenta\u00e7\u00e3o municipal, exig\u00eancias cadastrais, compartilhamento de informa\u00e7\u00f5es pelas plataformas e autonomia condominial. N\u00e3o parece haver espa\u00e7o para uma proibi\u00e7\u00e3o geral, mas sim para regras cada vez mais espec\u00edficas sobre onde e como a atividade pode ser exercida\u201d, afirma. \u201cCom a movimenta\u00e7\u00e3o t\u00edpica das f\u00e9rias e o crescimento cont\u00ednuo das plataformas digitais de hospedagem, o tema deve permanecer no centro das discuss\u00f5es jur\u00eddicas e imobili\u00e1rias nos pr\u00f3ximos anos, especialmente em cidades que convivem simultaneamente com a expans\u00e3o do turismo e a valoriza\u00e7\u00e3o do mercado residencial,\u201d completa o advogado.<\/p>\n
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